Pour les profanes, investir dans l’immobilier s’apparente à une tâche complexe. Il existe cependant des solutions abordables, notamment pour les primo-accédants, afin d’acquérir un bien immobilier selon des conditions attractives. La nue-propriété constitue à ce titre un droit souvent méconnu qui permet de réaliser de très bonnes affaires, à condition de respecter les règles particulières qui en découlent, le nu-propriétaire ne disposant pas de la totale jouissance de son logement pour une période donnée. Un point complet peut être fait sur les rouages de ce processus. Quel est le fonctionnement de la nue-propriété ?
La nue-propriété est un terme désignant le droit de propriété en possession de l’acquéreur d’un bien immobilier acheté selon cette solution (on parle alors de « nu-propriétaire »). Concrètement, le nu-propriétaire ne dispose pas de l’usufruit de bien : il ne peut ni l’utiliser ni toucher les revenus locatifs qui lui sont associés. Un usufruitier pourra quant à lui occuper le logement ou le louer pour en percevoir les loyers. Cette dissociation est attachée au démembrement de propriété, une opération souvent mise en place suite à une donation ou pour un achat en viager. Après une période donnée, la pleine propriété est reconstituée et le propriétaire peut à nouveau avoir la totale jouissance de son bien. Il choisira alors de l’habiter, de le louer ou d’effectuer une donation à ses héritiers. Le nu-propriétaire dispose cependant de son bien et peut seul décider de procéder à une vente. Suite à l’achat, l’usufruit sera confié à une tierce personne pour une certaine durée. Si la transaction est effectuée via le programme d’un professionnel, elle peut aller de 10 à 20 ans. Avec un particulier, l’usufruit est accordé jusqu’au décès de la personne dans le cas d’une vente viagère. La répartition des obligations entre nu-propriétaire et usufruitier est spécifiée dans l’acte authentique de vente. Pour l’acquéreur, cette solution est intéressante à plusieurs titres, en particulier afin de se constituer un patrimoine à long terme pour un coût moindre.
Quels sont les principaux atouts de cette formule ?
En raison de ses spécificités, cette solution ne manque pas d’intérêt pour les personnes désirant investir dans un bien immobilier. Parmi les avantages du dispositif, on peut mentionner tout d’abord la possibilité d’acquérir un logement pour un prix se révélant inférieur à sa valeur sur le marché de l’immobilier. Pour un investissement réalisé dans le cadre d’un programme immobilier, l’acheteur pourra acquérir le bien pour seulement 30 à 40 % de sa valeur réelle. Une période de démembrement (de 15 ou 20 ans en général) sera convenue, durant laquelle un usufruitier aura la jouissance du logement. C’est seulement à la fin de cette période que le propriétaire pourra récupérer le bien acheté. Avec un tel investissement immobilier, le propriétaire peut aussi s’abstenir de toutes les missions relatives à la gestion et à l’entretien du bien durant la période de démembrement. Les travaux (sauf les grosses réparations) et les impôts locaux (taxe d’habitation) comme sur les revenus fonciers demeurent à la charge exclusive de l’usufruitier. Un nu-propriétaire n’a pas besoin de verser de cotisation sociale relative au logement. Si l’usufruit revient à un bailleur social ou redevable de l’impôt sur le revenu, l’acquéreur peut déduire des revenus fonciers ses intérêts d’emprunt.
La donation et la vente en nue-propriété
En plus de ces différents avantages fiscaux, la nue-propriété permet de disposer d’autres facilités à ne pas négliger. La donation en nue-propriété est une solution très intéressante. En cas de transmission, les droits de donation ou de succession ne sont appliqués que sur 54 % de la valeur totale du bien si l’opération survient entre la première te la cinquième année du démembrement. Passée cette période, les droits s’appliquent sur 77 % de la valeur du bien. On notera aussi que la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à l’IFI. Dans le cadre d’une vente, le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value correspondra ici à la valeur totale du logement au moment de l’investissement (et non au prix payé pour la seule nue-propriété). En conséquence, il est possible de réaliser un gain net important pour l’ancien nu-propriétaire. Celui-ci peut également vendre son bien tout en conservant son usufruit. Il pourra alors habiter le logement et le mettre en location pour toucher les revenus locatifs correspondants. Cette formule est souvent considérée comme une alternative pertinente au viager.
Des conditions intéressantes d’achat et de location
En se tournant vers cette forme d’investissement, vous aurez l’opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier de manière avantageuse, et ce à plusieurs niveaux. L’achat en nue-propriété est un moyen judicieux pour permettre à des parents de faciliter l’achat d’une résidence principale par leurs enfants. De cette manière, les parents pourront acheter l’usufruit du bien immobilier et en laisser la nue-propriété à leurs enfants. Pour respecter le fonctionnement de ce système, le logement devra ensuite être mis gracieusement à la disposition des enfants, qui devront pour leur part s’assurer du paiement des charges. Un propriétaire qui souhaite acheter un bien et disposer d’un patrimoine sans s’occuper de la gestion locative au quotidien pourra également privilégier cette solution pour la mise en location du logement. Ce sera alors à l’usufruitier de prendre en charge toute cette partie, à la manière d’un propriétaire bailleur classique.